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物业管理论文必备作文 物业管理论文必备素材文案：
首先。物业是什么。干什么。下面是资料。
调查课题：探求物业客户部的日常工作
姓名：xx
学号：0506983
专业：物业管理
２００７年9月社会调查
调查课题：探索物业客户部的工作
调查时间：2007年7月-2007年9月
调查地点：三亚青河物业管理有限公司
调查目的：在七月分我选择了理论与调查相结合的学习方式，这样更有助于我对自己所学的专业知识的理解与掌握，把书本上学到的理论知识运用于实际工作中，用调查验证所学的物业管理理论，探求物业管理客户部日常工作的本质与规律。
调查内容：
今年七月份,我在三亚青河物业管理公司进行了物业管理调查工作。在调查期间，我在客户部进行了实践。在实践中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。在实践的过程中,我对客户部门服务工作加大了了解的力度。具体的情况如下：
一、客户关系管理是什么?
在目前充满竞争的市场上，如何抓住客户、留住客户，维持客户的忠诚度，保持市场竞争力，是今天所有厂商关心的问题。能赢得和留住客户的唯一方法就是更加关注客户的需求。
客户关系管理(CRM)源于以“客户为中心”的新型商业模式，是一种旨在改善物业管理企业与业主之间关系的新型管理机制。通过向企业的销售、市场和客户服务的专业人士提供全面、个性化的客户资料，并强化跟踪服务、信息分析的能力，使他们能够协同建立和维护和客户的良好关系，从而使企业得以提供更快捷和周到的优质服务、提高客户满意度，从而减少不必要的麻烦。
客户关系管理(CRM)这一突破性理念是通过重视每个员工在业务上开拓，培养和维持多变而又富于产出性的客户关系来提高客户忠诚度，使企业赢得竞争优势和长足利润。
二、客户关系管理功能
客户关系管理的基本功能包括业主管理、时间管理、服务跟踪管理、电话服务、客户服务、潜在客户管理等：1、业主管理。主要功能有：业主的基本信息；与此业主相关的基本活动和活动历史；联系人的选择；建议书和服务合同的生成。
2、时间管理。主要功能有：日历；备忘录；任务表；进行个人事务安排，如约会、会议、活动、电话、电子邮件、传真，有冲突时，系统会提示；进行团队事件安排；查看团队中其它人的安排，以免发生冲突；把事件的安排通知相关的人。
3、服务跟踪管理。主要功能包括：组织和浏览服务信息，如业主和非业主者、业务描述、时间、可能结束时间等；产生各项服务的阶段报告，并给出服务所处阶段、还需的时间、历史服务状况评价等等信息；对服务给出战术、策略上的支持；对地域进行维护；把服务人员归入某一地域并授权；地域的重新设置；根据利润、领域、优先级、时间、状态等标准，用户可定制关于将要进行的活动、业务、业主、联系人、约会等方面的报告；提供类似BBS的功能，用户可把服务秘诀贴在系统上，还可以进行某一方面服务技能的查询；服务费用管理；服务佣金管理。
4、电话服务。主要功能包括：电话本；生成电话列表，并把它们与业主及业务建立关联；把电话号码分配到服务人员；记录电话细节，并安排回电；电话服务内容草稿；电话录音，同时给出书写器，用户可作记录；电话统计和报告；自动拨号。
5、业主和非业主使用者服务。主要功能包括：服务项目的快速录入；服务项目的安排、调度和重新分配；事件的升级；搜索和跟踪与某一服务业务相关的事件；生成事件报告；服务协议和合同；问题及其解决方法的数据库。
6、潜在客户管理。主要功能包括：业务线索的记录、服务机会的分配；潜在客户的跟踪。
三、实施客户关系管理的必要性
1、物业管理公司提供的服务，具有很多不同于有形商品的特征。这些特征要求物业管理公司应当实施客户关系管理：
（1）服务的无形性。服务的无形性有两个层次：一、服务的形式及组成元素无形性；二、使用服务后的利益的无形性。无形性使得物业管理公司必须依靠业主的反馈才能更加全面的认识本公司的服务。实施客户关系管理能够使物业管理公司清楚的认识本公司运营状况，从而为公司的经营管理提供客观的依据。
（2）服务的相连性。服务的生产过程和消费过程是同时进行的，也就是说，服务人员提供服务的时刻，也正是客户消费服务的时刻，二者在时间上不可分离。因此在服务的过程中消费者和生产者必须直接发生联系。
（3）服务的易变性。易变性是指服务的构成成分及其质量水平经常变化，很难统一界定。服务行业是以“人”为中心的产业，由于人类个性的存在，使得对于服务的质量检验很难采用统一的标准。一方面，由于服务人员自身的素质的影响，即使统一服务人员提供的服务水平也可能有不同的水平；另一方面，由于客户本身的因素也直接的影响到服务的质量和效果。
（4）服务的时间性。由于服务的无形性及服务的生产和消费同时进行，使得服务不可能像有形的消费品一样储存起来。当然服务的各种设备可能事先准备好，但生产出来的服务如果不被消费掉，就会造成损失（如酒店客房的空房间、餐厅的座位等），也就是说，物业管理生产的目的就是为了业主的消费，故生产必须有针对性，根据业主在某一特定时刻的需要生产，取决产品的供求不平衡问题，这样，避免造成成本的浪费和报失。
2、实施客户关系管理是提高服务质量的客观要求。服务质量并不完全由企业本身来决定，而同客户的感受有很大的关系。即使被企业认为符合高标准的服务，也可能不为客户所喜欢和接受。因此，可以认为服务质量是一个主观范畴，它取决于客户对服务的预期质量与其实际感受的服务水平（体验质量）的对比。即客户的满意程度。
有的学者经过研究发现，客户在评价服务质量时主要从十个标准进行考虑，即可感知性、可靠性、反应性、胜任能力、友爱、可信性、安全性、易于接触、易于沟通能以及对消费者的理解程度。总之，业主需求是物业管理公司利润的源泉，物业管理公司提供服务的过程就是业主消费的过程，服务质量的测定也有赖于业主的评价。因此，物业管理公司实施客户关系管理势在必行。
四、客户服务的日常工作内容及发展方向是什么？
（1）客户服务的日常工作是经济性的管理和服务，包括以下内容：
1、日常养护
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实（转载自第一范文网，请保留此标记。）际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。
今年一月十八日下午开始，我在美佳物业花园进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际
今年一月十八日下午开始，我在美佳物业花园进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、（转载自第一范文网，请保留此标记。）事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
可以加一点怎样活跃小区的气氛之类的。组织什么活动拉。什么样的都行。下面给你找了几篇范文。自己删减。很容易找好尺寸\/
xx年9月1日，开始了我在轩辕物业公司所属的工业园的管理工作，直到现在。在这段时间内让我对我所学的专业知识有了一个新的认识，积累了一点经验。在实习中，我在管理领导的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。长期的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习工作，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识
我所在的工业园是轩辕物业第一期工程，位于坦洲镇第三工业区33号，是这里最高的工业建筑，总共六层，面积二万平方米。作为标准的工业用厂房，所有的硬件设施都是最好的，二期三期工程也已经完工，尤其是三期工程，它的设计构造以及外形在这个地区都是独一无二的，后续工程还在构思中。
整个已建成工业园占地面积二十亩，建筑面积十万平方米，大小公司十余家，总计五六千人。由于以前园区在施工当中，园区的管理不是太完善，业主对园区环境不是很满意，仍有两三家公司不能按时交物业管理费，但大多数业主对园区物业管理还是理解的。现在园区物业管理处的工作主要是帮助业主办理入伙手续、处理开发商遗留的问题、办理房产证和一些简单的维修养护。因为园区入住人数较少，设施也不完善，所以物业管理部门的相应设置也很简单，只有一个工程部，一个管理处，一个保安部。工程部只有三个人员：工程部主管和两个维修人员;管理处有三个人员：管理处主任、会计和一个管理员;这两个部门共用一个临时办公室，办公条件不是太好。而且人员较少，往往是一个人做几样工作：会计要收费催费（物业费）；管理处主任在业主装修时要巡视以防业主装修破坏物业承重结构等等。保安部共有十多名名保安，以后视情况还会增加。
轩辕物业管理公司才刚刚开发的第一个工业园——轩辕工业园，因公司在园区的开发管理上缺少经验，所以在实习工作中我们有幸参与了公司的物业管理早期介入，管理处主任希望我们能利用我们所学的理论知识结合公司经验和公司的实际情况，为公司在园区的管理上提供一些建议和方案，以便更好的为业主服务。在实践工作中，我们通过我们学过的理论知识和搜集的资料，为公司在停车场的管理、电梯如何收费、何时界定业主的正式入住等方面提供了一些不太成熟的意见。
通过长期以来的工作实习，我在实践中了解到了我的欠缺，也发现了公司的一些不
足。轩辕物业管理有限公司成立时间较短，不能和本地区一些实力较大的物业管理公司相比，而本公司资质较低，发展缓慢，规章制度不完善，所管理的物业各项条件都不是很完善，这对本公司的发展有很大的限制。。
公司在别的方面也有一些问题（1）、物业人员的形象不规范。首先，管理人员要着装正式，工程人员要穿工作服，以随时为业主提供服务。保安人员也应有些军人作风，让业主有安全之感。（2）、规章制度不健全。主要包括对内（员工规范、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。公司的领导应以身作则，身先士卒，起到带头作用，明确公司的职责，创造一个和谐的社区。（3）、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，应以宣传栏的形式通告业主。（4）物业经营收入单一，不能多种经营，企业要有自己的规划，坚决按计划办事，这样不但有利于自身的发展，对地产公司的发展也有帮助。
另外，在工作实习中，通过和其他公司的基层员工的接触，我发现了一个在所有公司中普遍存在的问题。他们也都存在这样的问题，那就是公司的员工很迷茫，尤其是直接在项目从事基层工作的员工，这种迷茫更加突出。每日面对简单的重复性的劳动，让人意志消沉，如果不是有坚定的目标和一种自己修炼的信仰，是难以心平气和、脚踏实地地做工作的。现在的从业人员，思维上的活跃和外界形形色色诱惑的矛盾是无法消除的，反映在员工身上，那就是感觉工作枯燥，工资待遇低，没有发展前景，没有学习上进的机会。这些因为职业问题而产生的心理烦躁挥之不去，侵蚀着物业管理人和普通员工的心灵，影响他们所提供的服务质量。
这些基本的问题已经成为公司发展的制约因素。如何解决这些问题，规范公司项目的运作，树立企业的良好形象，通过长时间的工作实习，我提出自己的几点建议和方法。
1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业以及公司工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。1）、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。（2）、健全与物业.企业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，这更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。（3）、充分重视物业管理者在各公司企业之间的协调作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。处理好与他们的关系。
2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
（1）、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能。要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的良性循环。（2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。
3、针对园区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。
4、加强员工之间的沟通，让员工有宣泄情感的地方。物业管理公司应该给予员工正确的指导和教育，引导和疏解员工的迷茫情绪，使员工的积怨得到适当的宣泄。在员工教育方面，管理者和员工一起探讨物业管理的行业特点、工作难点及相关问题的解决技巧，告诉员工为什么在“是非明了”的却不能用正确的方法去解决问题；要让员工知道在处理业主发火和投诉的过程中，需要用“苦肉计”，那是基于业主心态的分析，通过公司各个层次的、与员工不间断的沟通，让员工觉得，物业管理是一个锻炼人的行业，我们是一家人，需要勇敢的一起面对困难。
物业管理是一个服务行业，它的完成需要一个团队的紧密合作才能实现，任何一点、何一个人的失误都可能会纠纷的发生。在这样一个团队中，管理者或说是领导的影响是十分重大的。如果上级每天都是对任何事情心怀不满、牢骚满腹或是对自己的工作不满意，在工作中有意无意的表现出来，那对他属下员工的影响将是十分恶劣的。中国有句谚语“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，这在任何一个正规的组织中都是适用的。首先，在激烈的市场竞争中，一个企业要想有所成就，就必须有一个坚强的、有自信心、有广阔胸怀和有魄力的领导。其次，随着物业管理这一新兴行业的蓬勃发展和中益成熟，对各方面人才的要求也逐渐提高，任人唯贤成为当务之急，而任人唯亲则保证不了人才的质量，物业管理这个行业，其涉及面相当广泛，上上下下、里里外外，琐屑杂事，相当繁杂，只有信赖下属，实行层层管理制度，有计划，有步骤地下放权力，才能达到“管理就是通过别人来达目标、完成目标”的一种艺术境界，只有这样才能很好地解决工作当中的问题，提高工作效率。最后，企业要做到奖惩分明，成果共享。一般管理水平较高的企业都能为员工提供较好的工作条件及福利。但现在很多企业都未能认识到这一点，就算是机器也的保养维修保养，以最佳的状态实行生产，而人又何如机械呢？这是相当短视的做法，在当今中国已步入市场经济人才自由流动的背景下，这种做法很容易导致人才流失，阻碍企业的正常发展。
通过长时间的工作实习使我感触到：物业管理作为一个新兴的服务型行业，作为一个从业者，首先应该对物业管理法规、条例要有所了解，同时要不断地丰富自己的物业管理基本知识，因为它涉及到所有业主的正常生产，工作繁重而复杂，作为一个优秀的物业管理从业人员不仅要具备良好的心理素质和生理素质。同时还要熟悉其它相关的专业性知识，和掌握智能化等高新技术知识。通过工作实习，令我对物业管理有了更多的感性认识，使我验证、巩固和丰富了所学的理论知识，获得了一定的工作技能和实际经验，培养了我运用所学的理论知识去分析、研究和解决将来在物业管理工作中遇到同类问题的解决能力。
物业管理论文必备作文 物业管理论文必备素材文案：
2015年电大物业管理专业毕业论文写作须知(选题及格式)
2015年电大物业管理专业毕业论文写作须知（选题及格式）
关于毕业作业（物业管理专业）的若干要求
一、选题
从物业管理方案设计、个人职业生涯规划，物业管理毕业论文设计三种形式中，选择一种作为毕业作业的题目，完成毕业作业。
二、撰写要求
1.在指导老师的指导下，独立完成，不得抄袭。
2.方案的设计必须符合专业规范，做到要素齐全，论述严密、流畅，结构安排合理，格式规范。3.篇幅不得少于3000字。
三、毕业设计指导
（一）管理方案设计
1.撰写范围
从物业管理的内容上可以选择综合服务管理方案设计，经营管理方案设计；从物业管理分类上可以选择居住物业、商业物业、工业物业、特种物业等管理方案设计。
2.设计程序及内容
⑴指导思想
⑵方案设计的目标
⑶实施内容
⑷实施过程与进度
⑸保障措施
⑹其他注意事项
（二）个人职业生涯规划设计
1．撰写范围
大学生职业规划设计是针对还没有工作过的学生而做的职业规划，可设定自己在某个工作岗位进行设计；员工职业规划设计是针对已经出来工作（一边工作，一边读书）的学生而做的职业规划。学生可以结合自己的实际情况来选择其中一个去完成职业规划设计。
2．设计程序及内容
⑴个人自我评价
⑵组织与社会环境分析
⑶职业发展机会评估
⑷选择职业
⑸设定职业生涯目标
⑹职业生涯路线的选择
⑺制定行动计划和措施
⑻评估与调整
（三）毕业论文设计
1.撰写范围
可选择与物业管理有关的主题都作为自己毕业论文设计的题目。
2.毕业论文设计的程序
⑴选题：结合自己的专业和兴趣确立论文题目
⑵收集资料：通过上网、实践调查收集有关资料，为论文的写作做好准备
⑶拟写论文提纲框架：
①三段论论文：问题／原因／对策
②研究式论文：已有成果综述及研究意义／自己的研究方法及过程／发现的问题及应对措施／结论
③问题探讨式论文：列出问题－每个问题从现象表现／原因分析／措施对策
④个案经验式论文：案例反映的问题式成功之处／引出相关问题／全面系统分析原因／启示式或对策
⑤反思式的论文：即时新闻。对理论与现实的问题反思得出一些结论
⑷撰写论文初稿
⑸修改论文并定稿
3.毕业论文设计的基本内容和要素
⑴题目
⑵中文摘要和关键词
⑶正文
⑷参考文献
4．参考选题n试论当前我国物业管理发展若干问题
n《物业管理条例》的实施过程的问题与对策
n物业管理社会化途径探索
n我国物业管理专业化与外包服务的现状与对策
n关于物业管理服务理念的构建的思考
n物业分类管理的趋势及其对策
n浅谈物业小区保安服务工作的艺术
n试论当前物业管理发展中存在问题及其对策
n智能物业管理的发展问题、原因与应对
n关于物业管理诚信服务的思考
n论物业管理企业品牌意识
n物业管理优质服务之我见
n会所经营服务之我见
n商场租赁经营模式分析
n工业物业管理业务前景及发展思路
n物业管理现代化过程中的几个问题的思考
n谈谈物业管理中的服务礼仪礼节
n当前物业管理的前期介入的现状与对策
n物业管理企业实施质量管理的现状与对策
n建设物业小区和谐社会途径的探讨
n论房地开发与物业管理分业经营的实现方式
n管理创新与物业管理企业的生存发展
n试论当前物业管理费管理上的问题与对策
n关于物业管理意识问题的探讨
n中小物业管理企业适应国际化市场竞争的对策思考
n我国大中型物业管理企业的发展趋势
n浅论物业管理招标投标管理规范化问题
n物业管理纠纷的表现及化解方法探讨
n浅析物业管理与环境保护
n中西部地区物业管理行业发展问题探讨
n物业管理企业竞争力分析
n物业管理企业文化的研究
n物业企业从业人员素质研究
n物业企业市场营销相关问题研究
n物业管理企业经营战略研究
n自命题
5．参考文献标准格式
编写格式采用《中国学术期刊检索与评价数据规范》的格式。其中，作者项的标注格式是：作者不超过3位时，全部列出，中间用逗号分隔；超过3位时，只列出前3位，后面加“等”字。注意格式中每个单项中间的分隔符号。不同类型参考文献的编写格式如下（其中方括号内的大写英文字母为文献类型代码）：
⑴期刊
格式：[序号]论文作者·论文题名[J]·刊名，出版年，卷（期）：参考起止页码
例：[2]唐钧·海外慈善事业的社会地位和作用[J]·中国民政，2000（3）：48-50，52
⑵专著
格式：[序号]作者·专著名[M]（版次）·出版地：出版者，出版年·参考起止页码
例：[23]川口清史·非营利组织与合作社[M]（2）·东京：日本经济评论社，1994
⑶论文集
格式：[序号]析出论文作者·论文题名[A]·见：×××主编·论文集名[C]·出版地：。出版社，出版年·参考起止页码
例：[12]刘琨·经济型饭店的组织问题研究[A]·见：中国旅游发展集团主编·现代饭店发展研究[C]·广东：广东发展出版社，2001·12-15
⑷学位论文
格式：[序号]论文作者·学位论文题名[D]·论文保存地：保存单位，年份
例：[8]蔡梅·中国市场适应性研究[D]·北京：北京联合大学，2001
⑸报告
格式：[序号]报告作者·报告题名[R]·地址：单位，年份·参考起止页码
例：[16]李达·经济型饭店发展前景[R]·北京：北京联合大学，2000
⑹专著翻译版本
格式：[序号]原著作者·专著名[M]（版次）·×××译·出版地：出版者，出版年·参考起止页码
例：[26]亨利.史密斯·战略研究[M]·张山译·北京：旅游发展出版社，2000
⑺报纸文章
格式：[序号]作者·文章题名[N]·报纸名，出版日期（版次）
例：[45]李善·饭店人力资源的管理[N]·中国旅游市场报，
⑻国际、国家标准
格式：[序号]标准制定者·标准编号·标准名称[S]·出版地：出版社，出版年
例：[8]国家旅游局·GB\/T-1997·旅游涉外饭店星级的划分及评定[S]·北京：中国旅游出版社，1997
⑼专利
格式：[序号]专利所有者·专利名称[P]·专利国别：专利号，出版日期
例：[24]赵魁·节能器[P]·中国：ISDR，1998
⑽其它各种未定义类型的文献
格式：[序号]主要责任者·文献题名[Z]·出版地：出版者，出版年·
⑾电子文献
电子文献的载体类型及其标识：如，[DB\/OL]——联机网上数据库；[DB\/MT]——磁带数据库；[M\/CD]——光盘图书；[CP\/DK]——磁盘软件；[J\/OL]——网上期刊；[EB\/OL]——网上电子公告
格式：[序号]主要责任者.电子文献题名[电子文献及载体类型标识].电子文献的出处或可获得地址，发表或更新日期\/引用日期（任选）.
例：[序号]王明亮.关于中国学术期刊标准化数据库系统工程的进展[EB\/OL].http\/\/pub\/\/-,-04.
四、格式规范要求1、毕业设计的组件：
◆封面：统一封面，学生不用打印封面
◆标题
◆作者名／毕业学校专业届别
◆正文
◆作者简介：姓名、性别、民族、出生年月、工作单位、职务
◆联系方式（地址、邮编、电话）
2、打印要求：
◆用A4纸打印
◆主标题为“三号黑体字”居中
◆一级标题为“四号黑体”
◆正文为“小四号宋体字”
◆1.5倍行距
3、成文样式为:
标题为“三号黑体字”居中
作者名／毕业学校专业届别（空一行）
一、（四号黑体字）
1.（小四号宋体字）
(1)（小四号宋体字）
作者简介：(姓名、性别、民族、出生年月、工作单位、职务)
联系方式：（地址、邮编、电话、邮箱）
物业管理论文必备作文 物业管理论文必备素材文案：
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：论物业管理企业如何加强服务质量的管理
姓名：000000000000
班级、学号：00000班、000号
系（部）：经济管理系
专业：物业管理
指导教师：0000000
开题时间：2008-9-15
完成时间：2009-11-15
2009年11月15日
目录
毕业设计任务书·······································
毕业设计成绩评定表···································
答辩申请书···········································
正文·················································
答辩委员会表决意见···································
答辩过程记录表·······································
课题：论物业管理企业如何加强服务质量的管理
一、课题（论文）提纲
1.引言2.现阶段我国物业管理服务存在的问题1.1物业服务内容透明度不高1.2没有健全的法律制度1.3传统的经营模式不能满足现代发展的需要1.4物业管理的商品消费观念淡薄导致收费难1.5物业管理人员素质偏低，管理服务不到位1.6物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未形成2.解决物业管理服务问题的对策2.1定期向业主公开其服务内容及收费标准2.2完善法律制度、遵法守法、按制度办事2.3标新立异、增强服务内容使服务现代化2.4提高认识、更新观念2.5提高从业人员的素质，加强服务管理2.6加快培育物业管理市场，加速引进竞争机制3.结论
二、内容摘要
随着经济的发展，人们对物业方面有了进一步的了解，有了更深一步的要求。为了满足其需求，我们要不断完善服务内容，提高服务质量，加强服务质量管理。优质服务是物业管理企业最重要的产品。物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出，物业管理企业要在管理服务中把握好质量，为自己赢得形象和效益，提高企业竞争力保持健康发展。本文从物业管理服务方面着手分析，针对管理中出现的问题提出一些建议和解决问题的方法。做到服务一流，服务质量第一，让人信服。
三．参考文献：
[1]尤建龙，孙继海.物业管理实务[M].中国建筑工业出版社
[2]张野.现代物业标准化管理手册[M].广东经济出版社
[3]刘燕萍.物业管理法规与案例分析[M]机械工业出版社2007.1
[4]劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写.物业管理师职业资格培训教程[M].中央广播电视大学出版社.2007.9
[5]季如进.物业管理[M].沈阳：辽宁大学出版社.2001
[6]刘秋雁《物业管理公司的难题及对策》[J]大连房地2002.11
[7]徐毅夫.姚凤城《物业管理调查报告》
论物业管理企业如何加强服务质量管理
0000
中文摘要：随着经济的发展，人们对物业方面有了进一步的了解，有了更深一步的要求。为了满足其需求，我们要不断完善服务内容，提高服务质量，加强服务质量管理。优质服务是物业管理企业最重要的产品。物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出，物业管理企业要在管理服务中把握好质量，为自己赢得形象和效益，提高企业竞争力保持健康发展。本文从物业管理服务方面着手分析，针对管理中出现的问题提出一些建议和解决问题的方法。做到服务
一流，服务质量第一，让人信服。
关键词：物业管理;服务；现状；对策
1、引言
物业管理是一个新心的无烟产业，作为一个新起的行业，就应有专业的技能，为人们提供一流的服务。物业管理企业根据市场和业主的要求，不断提高服务质量，开拓服务项目，为业主提供高效、优质的生活环境。物业管理本着“以人为本，服务至上”的原则，不断更进新的管理方案，不断完善企业的法律法规，做到依法做事，业主有法可依，进一步提高从业的专业水平，为业主创造一个安静、舒适和整洁的生活环境。
1.现阶段我国物业管理服务存在的问题
1.1物业服务内容透明度不高
物业公司不能及时公开所收费用的用途及出处，有的干脆不予公开，透明度低。物业公司应在将公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主，使用人提供的住宅共用部位、公用设施的日常养护和保洁，保安都应公开。专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯，转供
电，二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。公众代办性服务费是物业企业带供水、供电、煤气公司等收所取得的相应的代办费，由委托单位支付。特约服务收费，实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价，由物业管理企业为业主个别需求提供特约服务。为全体住户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维护、保养等实行统一管理服务的收费和为全体住户代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等收费，实行政府定价。其收费标准由物业管理单位按管理权，限制向物价申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以住宅区为单位核定批准。
属为满足个别住户需求，如房屋装修、代购商品、家电维修等个别服务收费，除物价部门规定有统一收费标准的外，由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人、住户协商议定，并填列备案表，向物价部门备案。
1.2没有健全的法律制度
法律是企业立足之本，没有规矩不成方圆，要有好的法律规章制度的约束才能有好的集体，才能取得更好的经济效益。效力层次低、权威性不高。现行物业管理立法大多是建设部所公布的《条例》、《通知》、《办法》等部门规章、政策及规划性文件，这些规章的权威、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使，也物业管理运作中的法律争议埋下了隐患，更不利于全国统一的物业管理市场的形成。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。由于我国在立法上遵循“成熟一个，制定一个”的原则，而没有贯彻体系化的立法思想，就物业管理的各部门分别立法，导致我国物业管理的许多现行法律法规显得散乱、不系统。并且每个机关在制定法规时，都强调法律的“完善”而不考虑与相关法律的协调，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。
1.3传统的经营模式不能满足现代发展的需要
人类社会进入21世纪，社会的信息化进程发生了重大变化。网络技术、电子技术、数据处理技术的广泛应用，使信息系统的发展和信息网络迅速蔓延到社会经济的各行各业，这是一场由技术手段飞速发展而引发的革命，形成了对传统企业管理、营销策略和市场理念的巨
大冲击和挑战，也给人们的生活方式、工作方式带来巨大变革。房地产业的变革也是如此。现阶段，我国物业管理模式呈多样化发展：房改的附属产物，房地产开发公司的售后服务部，专业化物业公司，社区居民的自发式组织等等。物业管理是顺应房地产开发而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善。在我国还属新兴行业，随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿与房地产开发的全过程。物业管理的模式也在不断改革，它除了对旧管理体制的革新外，更是我国房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。目前，由于我国属于社会主义国家，社会主义尚处于初级阶段，经济发展具有中国特色。物业管理这一行的发展趋势和模式将在很大程度上受这一环境的影响和约束。同时，物业管理的发展模式也制约着经济和环
境的发展。
1.4物业管理的商品消费观念淡薄导致收费难
1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期人不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头疼的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理飞的现象。广州约20%的业主拒交物业管理费。再以长春市某省级优秀住宅小区为例环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准为每月6元，在全市同类小区标准是最低的，但收缴率仅为55%，一年下来，仅此就亏损21.6万元，
长期的亏损运营导致物业管理无法生存。据统计70%以上的物业管理企业处于亏损境地。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基
础，完全是一种“取民于民，用之于民”、“量人为出”的经营模式。费用收缴率低，必将使物业管理走入恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。
1.5物业管理人员素质偏低，管路服务不到位
由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良秀不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和
考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿着用计划经济体制下的行政型管理模
式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重;保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。做优质服务是一个长期性的工作。而不是短期工作，甚至表面工作。就当今社会的发展趋势来看，每一个企业都应成为服务的导向型企业，每一个企业也必须通过他的各个环节，多种途径来打造自己独特的服务方式。同时我们还应该看到，当今社会是“人人为我，我为人人”的，是相互影响，相互服务的社会，每个人都是相互服务的社会链中的一环，每个人在享受服务的同时，都要尊重他人的服务，并积极为他人服务。每个人的工作岗位都是为他人和社会服务的窗口，每个人每个部门的服务质量都在通过不同的方式影响着社会的服务质量以及社会的服务形象。服务谁也离不开，无时不有、无时不在，它时刻伴随着人们的生活和工作，所以它是一个长期的行为。
就物业管理工作来看，更需要树立长久的为业主服务的思想理念，但是许多物业管理工作还存在着误区，主要表现为：
1.5.1应付式服务
管理层一方面在检查部门来之前，可谓全员奋斗，力争上游。检查部门一走，那就是“外甥打灯笼---照旧”，这直接导致了下级员工在工作中上行下效应付业主现象的发生。另一发面，在接待业主的时候，通常是说得到，但是做不到。这样就会使业主产生极大的心理
落差而导致不满情绪，从而影响到以后的工作。
1.5.2服务的低贱观念
通常身为管理层的人员会认为，服务就是低三下四伺候人，所以工作不热吧心也不用心，业主自然也就不舒心。
1.5.3差不多思想
有的物业公司前期管理做的工作非常好。而且很充分。但是，当业主提出更高的要求时，他们往往就会满足现状，不思进取。这种思想没有把服务作为企业和个人的第一需要，忘记了没有服务就没有企业，也就失去了市场，自然有更谈不上企业和员工的生存与发展。
服务是事业，服务是灵魂，服务是一种追求，是一种人生价值观的体现，服务是社会高品质生活的纽带。中国物业管理行业已经进入到了一个品牌竞争的时代，这已经成为了不争的事实。只有打好服务这张牌，我们才能在企业中立足，在竞争中成长。与此同时，我们更应该清楚的是，我们不仅要提供服务，更要提供优质的可提高的服务。这样才能满足业主不断提高的需求，才能在根本上得到客户的认可，进而向正规化、品牌化迈出我们坚实而有力的步伐。
1.6物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未形成
物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前70%以上的物业管理项目是由原房管所转制、开发企业委派或指派的物业公司，市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的
自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现。
2.解决物业管理服务问题的对策
2.1定期向业主公开其服务内容及收费标准
物业管理服务收费实行明码标价制度，经批准可收取物业管理服务费的物业管理单位，应在物业管理小区醒目位置设置由价格部门统一印制的《物业管理服务收费价格表》，公布本单位经价格确认的各项收费标准，主动接受业主的查询和监督。公开物业管理的服务项目
和标准，使业主对物业公司可以实行有效的监督，提高了服务的透明度。在长沙市2008年的一次调查中平均每户每年缴纳物业管理费在200元以下的占50%；201-400元的占25%；401-800元的占17%；801以上的占8%。如图所示：
物业管理收费比例图
在物业管理费用的收取方面，有47.5%的调查者认为合理；有20%的人认为比较合理；还有10%的认为很不合理。如图所示：
物业管理费收费满意度比例图
在公开物业管理服务内容的具体实施过程中，可以把物业管理内容分为五大块，如保洁服务、保安服务、维修服务、绿化服务、家政服务（无偿部分）等。让业主充分感到，这样做的目的是方便他们对物业管理工作的监督和投诉，是物业管理公司向业主传达尽心服务、真诚合作的一种良好的姿态。在公开物业管理服务内容的同时，还必须公开物业管理服务的标准。例如保洁工作，要使业主明确保洁人员做到什么程度才算是符合标准，包括保洁人员对各项保洁内容每天清扫几次或擦拭几次并清扫和擦拭到什么程度等等。如果这些服务的标准能够公布给业主，那么业主就很容易对我们的工作给与正确的分析和评价，也有利于物业公司和业主的沟通。同时，公开物业管理服务标准，也可以有效监督我们物业管理公司的各项工作，使物业公司不断弥补服务中的不足之处，提高服务质量，最终要业主满意。定期向业主公开所收费用的支出情况，让业主没有抱怨，要做到账目清晰不找任何借口向业主索要费用，做到费用合理支出与收缴。
2.2完善法律制度、遵法守法、按制度办事
提升物业管理法规的层次和效力，建立、健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽
量摒弃狭隘的部门利益，避免法规之间的重复、冲突，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。
完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。应完善、细化《物业管理资质管理试行办法》：严格按照《公司法》的规定健全评定标准体系，做到以综合实力来评定资质等级。物管企业应做到：产权清晰且独立、
组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩，促使那些由房管所、公房管理单位“翻牌”而来的物管企业尽快适应市场需求。放宽企业参与市场竞争的条件。物业管理师微利行业，应走规模化经营之路，但不能采取排挤的手段剥夺中小
企业参与竞争的机会，事实上任何大企业都经历了一个从小到大的发展过程，应让所有企业在同一起跑线上通过合法正当的手段去占领市场、壮大自己。应主要依靠市场竞争机制而不是行政手段来优化物业管理资源配置。选聘或续聘物业管理企业应由管委会根据企业的资质
等级和竞争方案自主决定。在科学的物业管理市场准入制度的基础上，物业管理部门运用经济、法律手段进行监控，就可建立竞争有序的物业管理市场。
确定物业管理主体间的权利义务关系，建立健全约束机制。除了进一步完善规范物管企业行为的法规，强化业主、业主（管理）委员会、主管部门对物管企业行为的监督制约外，应着力建立对业主的行为规范体系。建立业主自律机制，应主要依靠具有权威性的组织机构——业主（管理）委员会和规划性的文件——业主公约、入住公约等来实现。通过以上措施来促使每个业主积极参与管理，正确行使决策权、监督权、建议权、知情权，督促业主切实履行义务、服从管理。从而建立起权责明确、相互制约、合力共管的物业管理体制。
理顺物业管理市场的监督体制，细化各职能部门的职权及行使权的程序，完善监管、制约手段。政府主管部门在物业管理中的角色应是“裁判”，首先要加强自生建设，不断提高以法行政的能力；其次是加强行业管理，特别是企业的资质管理；三是组织招投标，创造
公开、公平、公正的市场竞争环境；四是要将严格执法与检查考评相结合，加强对物业管理市场的监督和调控能力。要建立、健全物业管理行业协会的行业自律作用，形成物业管理中的一些共同基准与管理规则，增强行业内部的自我约束力度。地方基层政权组织、基层群众
性自治组织、政府职能部门和公用部门既要依法行使其管理服务职能，又要相互支持、互相配合，为物业管理创设一个良好的外部环境。建立健全相关的法律法规。物业管理涉及房屋、土地、环境、设施、人与物以及人与人的关系，错综复杂，矛盾纠纷时有发生。结合本地情况，做好地方性法规的建设，做好相关细则的建设，细化入主合同、物业综合管理规定、纠纷处理规章、房屋、设备维修基金的法规等，进一步明确各方的责、权、利，使我们在解决各种矛盾、纠纷时，能够有法可依。
2.3标新立异、增强服务内容使服务现代化
有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决。参照国际惯例运作，改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理，而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综合管理；还根据用户需要，进行一些特殊服务，如帮助购买日用百货，家电维修，
家庭装潢等。这些管理是有偿的，谁收益谁负责担费用，通俗地讲即“住户出钱买方便，管路企业出力得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了居
民生活，一举两得。同时，通过物业管理方法的推行，还可以在群众中促进市场经济观念的形成，使群众认识福利制“无偿分配、无偿服务”行势的弊端，从而有利于人们思想观念的更新和解放。
良好的物业管理有利于开发商的良好现象。竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显现出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成动态平衡，从而促使企业不断改进技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升。谁赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时，优良的物业管理可使人们心里建立起对企业的信任感，从而赢得更多的消费者。这类例子很多，如海南珠江实业股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块”的理念，积极为小区的住户进行优质服务，解决住户的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期购房新客户。
2.4提高认识、更新观念
长期计划经济体制的影响，居民已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，这种观念必须改变。物业管理是一种服务，服务也是商品，也需要用货币进行交换。物业管理公司是企业，企业经营以盈利为目的，我们可以把利润控制在最低限，但不能让企业亏本经营。如果物业管理所需经费长期不能落实，那么物业管理企业难以为继，对业主也不会有什么好处。因此只有居民提高物业管理的商品消费观念，加之物业管理企业自生的努力和社会各方面的支持，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。
2.5提高从业人员的素质，加强服务管理
从业人员应当具有高尚的职业道德，须遵纪守法，爱岗敬业，能依照政策和法律、法规，热情、沉着、耐心、细致的做好每一项工作，解决每个问题。事业心强，忠于职守，爱岗敬业，把管理的物业当成人民财产，把自己所做的工作看成是最有意义的事业。专业化管理必
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第三方物流企业运作绩效评价研究
第三方物流企业运作绩效评价研究
物流管理专业学生刘海云
指导教师尹鹏
摘要：企业绩效评价被看作企业计划与控制的有机组成部分受到了越来越广泛的关注和日益深入的讨论。当前已有越来越多的第三方物流企业开始重视绩效评价，试图建立起自己的一套绩效评价指标体系。然而，在我国第三方物流企业作为新兴企业，其经营方法还处于探索阶段，绩效评价体系就更不完善。因此，结合第三方物流企业自身特点，建立一套真正科学、合理的第三方物流企业绩效评价指标体系，客观、公正地评价物流企业的经营绩效，具有其现实意义。
关键词：第三方物流绩效评价指标体系
Researchonperformanceevaluationofthird-partylogisticsenterprise
operation
StudentMajoringinLogisticsManagementHaiyunLiu
TutorPengYin
Abstract：Corporateperformanceevaluationhattractedmoreandmoreattentionandarousedincreasinglyindepthdiscussions．Atpresent，moreandmorethird-party'slogisticsenterpriseshavebeguntoattachgreatimportancetoperformanceevaluationandattempttoestablishaperformanceindexsystemoftheirown．InChina,however,third-partylogisticsenterprises，asrisingenterprises，arestillonthewaytoexploringtheirmethodsofoperationandtheirperformanceevaluationsystemsarenotperfectenoughTherefore，thisthesisholdsthatitisofimmediatesignificancetoestablishareallyscientificandreasonablecorporateperformanceevaluationsystemaordingtothecharacteristicsofthird-partylogisticsenterprisestoevaluatetheperformanceoflogisticsenterprisesobjectivelyandfair．
Keywords:third-partylogisticsperformanceevaluationindexsystem
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引言随着经济的快速发展，我国经济体制进入一个划时代的新时期。我国第三方物流发展虽然迅速，但因起步较晚，各方面工作都不完善，我国企业面临前所未有的机遇与挑战。在第三方物流企业绩效评价研究中，国内外学者针对评价指标提出了自己的观点，各有千秋，各有侧重。本文在构建第三方物流企业评价体系时，借鉴了前辈的优势、弥补了存在的不足，结合现阶段我国第三方物流企业自身特点建立了一套相对合理、全面的评价体系，并通过具体的企业实例进行分析，使得评价体系更加科学、适用。
一、第三方物流的界定及其特点
（一）第三方物流的界定
第三方物流（Third-PartyLogistics），简称3PL，是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理控制的一种物流运作与管理方式，它是相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的。
（二）第三方物流的特点及优缺点
1．第三方物流的特点
（1）关系契约化。主要表现在第三方物流是通过契约形式来规范物流经营者与消费者之间关系的。
（2）服务个性化。不同的物流消费者存在不同的物流服务要求，第三方物流需要根据不同物流消费者在企业形象、业务流程、产品特征、顾客需求特征、竞争需要等方面的不同要求，提供针对性强的个性化物流服务和增值服务。
（3）功能专业化。第三方物流所提供的是专业的物流服务。从物流设计、物流操作过程、物流技术工具、物流设施到物流管理必须体现其专门化和专业化平。
（4）管理系统化。具有系统的物流功能是第三方物流产生和发展的基本要求，第三方物流需要建立现代管理系统才能满足运行和发展的基本要求。
（5）信息网络化。信息技术是第三方物流发展的基础。物流服务过程中，信息技术发展实现了信息实时共享，促进了物流管理的科学化，极大地提高了物流效率和效益。
2.第三方物流的优、缺点
在竞争日趋激烈和社会分工日益细化的背景下，第三方物流具有明显的优越性，具体表现在：
（1）企业可集中精力于核心业务。企业可以把主要资源和精力集中于核心业务，把物流等辅助功能外包给物流公司。
（2）灵活运用新技术，实现以信息换库存，降低成本。专业的第三方物流供应商能不断地更新信息技术和设备，以快速且具成本优势的方式满足企业及顾客需求。
（3）减少固定资产投资，加速资本周转。第三方物流公司不仅可以减少设施的投资，还解放了仓库和车队方面的资金占用，加速了资金周转。
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第三方物流企业运作绩效评价研究
（4）提供灵活多样的顾客服务，为顾客创造更多的价值，提高顾客满意度。
当然，第三方物流在为企业提供便利的同时，也会给企业带来诸多的不利。例如：企业不能直接控制物流职能、不能保证供货的准确和及时、不能保证顾客服务的质量和维护与顾客的长期关系及企业将放弃对物流专业技术的开发等。但是，第三方物流在现代企业发展过程中仍具有不可替代的地位和作用。
二、第三方物流企业绩效评价研究的意义及现状
（一）第三方物流企业绩效评价研究的背景及意义
经济的快速发展使我国经济体制进入一个划时代的新时期，我国企业面临史无前例的机遇与挑战：如何满足社会的需求?如何对企业、经营者的绩效进行客观有效的评价?如何使企业在激烈的竞争中立于不败之地?己逐渐成为困扰每一个企业的紧迫问题。
我国第三方物流发展虽然迅速，但因起步较晚，各方面工作都不完善，各企业对第三方物流的不满意度较高。因此企业将物流业务外包给3PL企业后，必须对绩效进行有效的评价：第一，可促使3PL企业进行持续的改进和完善，更好的实现价值增值；第二，对货主选择3PL公司具有指导作用；第三，绩效评价技术是3PL企业建立的关键技术之
一。因此，在3PL迅速发展的今天，如何科学、全面地分析和评价物流企业的绩效，建立一套系统的绩效评价方法，对各企业显得日益重要。
（二）我国第三方物流企业绩效评价现状
近些年来，物流成为一个新的经济热点。物流企业如雨后春笋般不断涌现，如何使正处于发展初期的物流行业能够健康、有序地发展壮大，成为当前亟待解决的问题。对物流企业进行有效的绩效评价，能够促进企业改善经营管理，正确判断企业的实际经营水平，提高经营能力，进而增加企业的整体效益。同时，随着物流理论的不断发展和实践的不断深入，客观上也要求建立与之相适应的物流企业绩效评价方法，并确定相应的绩效评价指标体系，以科学、客观地反映物流企业的运营情况。但是目前我国并没有一套真正合理、有效地物流企业绩效评价指标体系，有的大多是照搬照抄了国外的绩效评价内容，再在“绩效评价”或“评价指标体系”等词前面冠以了“物流企业”或“物流”等词，其指标体系的设置根本没有结合我国物流企业自身的特点，其评价结果并不能正确、科学地反映我国物流企业的整体经营状况。
（三）第三方物流企业绩效评价存在的问题
多年的实践证明，传统的企业绩效评价方法存在诸多缺陷，具体表现为：
第一，侧重于单一企业或单个职能部门的评价，不注重供应链整体绩效的衡量；第二，数据往往财务结果，在时间上略为滞后，不能反映供应链动态运营情况，导致企业只注重短期利益，而损害企业长远发展潜力；
第三，侧重于事件结果的事后评价，不能对供应链的业务流程进行实时评价分析，使得企业不能及时地纠正经营过程的偏差；
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菏泽学院本科生毕业设计（论文）
第四，只注重企业内部评估，不重视企业与外部利益相关者的关系。
因此，在3PL迅速发展的今天，建立一套系统的绩效评价方法，对3PL企业进行准确客观的评价，显得日益重要。
综合上述物流绩效评价的研究成果可以发现，我国对物流绩效评价的研究还不够深入，还没有形成一套完善的物流绩效评价指标体系、评价方法和评价模型。所以，本文在综合国内外专家学者对第三方物流企业绩效评价研究成果的基础上，提出了一个相对完善的第三方物流绩效评价的指标体系，从财务绩效、运营过程、学习创新能力、客户关系管理四个方面建立了第三方物流绩效评价框架，从而克服了评价指标过于传统，而没有综合考虑其他方面的因素的弊端，因此更具可靠性。
三、基于BCS的第三方物流企业绩效评价指标体系的构建
企业管理要根据企业所面临的内外环境及其变化具体问题具体分析，实践中不存在一成不变、普遍适用的“最好”的管理理论与方法。绩效评价指标体系应根据不同企业所具有的不同经营特点、管理特征和经营目标进行设置。具体地说，各种类型的企业应建立适合自己的绩效评价指标体系，而且这一指标体系必须根据变化了的经营环境和管理要求做出相应的调整。
本章就是根据第三方物流企业特点以及在对当前国内外评价指标体系的缺陷和
不足进行深入分析的基础上，设置一套科学、合理且适合第三方物流企业绩效评价的指标体系。
（一）绩效评价指标选取应遵循的原则
随着物流理论的不断发展和物流实践的不断深入，客观上要求建立与之相适应的物流企业绩效评价方法，并确定相应的绩效评价指标体系，以科学、客观地反映物流企业的运营情况。在实际操作中，企业绩效评价体系的指标选取应遵循如下原则：
1．系统性原则
物流企业的绩效受多种因素及其组合效果的影响，例如：人、财、物、信息等，因此，对物流企业绩效的评价不能只考虑某单一因素，而应综合考虑多方面的因素，才能全面、客观地做出对企业绩效的评价。
2．代表性原则
绩效评价指标之间并不是孤立的，常会出现一个指标与几个指标或一组指标与另一组指标反映的特征几乎是等价的，即指标之间存在一定的替代性。因此，应选择代表性强、误差率低、效率高并能综合反映物流企业绩效的指标。
3．可接受性原则
一个良好的绩效评价体系，只有当人去使用它时才会有作用。因此，科学的绩效评价指标体系，必须建立在一般理性人可接受的基础上。
4．可操作性原则
4
第三方物流企业运作绩效评价研究
可操作性是指注重指标数据收集的可行性，离开了可操作性，再科学、合理、系统、全面的评价指标体系也是枉然。
5．通用性原则
所设计的评价指标应具有某种程度的通用性，既能对物流企业绩效的某一方面进行重点考核，又能对物流企业绩效的总体情况进行评价。
（二）“平衡计分卡”原理及其框架
“平衡记分卡”简称BCS，是一种以信息为基础的管理工具，分析完成企业使命的关键因素以及评价这些关键因素的项目指标，并不断检验、审核这一过程，将把握绩效评价作为企业完成目标的关键方面，其主要功能是有效提高企业战略实施的能力。平衡记分卡从财务、顾客、内部业务流程、学习与发展四个各有侧重又相互影响的维度综合评价企业战略管理绩效。
怎样提高财务效益
客户怎样看我们
必须有能力管理企业
能否继续提高并创造价值
“平衡积分卡”框架
（三）第三方物流企业绩效评价指标的建设
第三方物流企业绩效评价指标的选取综合考虑了物流的行业特性和企业的生命周期，从财务、客户目标、内部业务流程、学习与成长四个层面确定相应指标。
1．财务维度指标
财务绩效指标显示了企业战略及其对股东利益的影响。虽然物流成本是物流企业的核心，但是企业存在的最终目的还是为了获利，所以评价物流企业的财务绩效选取还应考虑物流企业盈利、运营和发展状况。基于以上考虑，财务维度的评价指标从以下几方面选取：财务效益状况、偿债能力状况、发展能力状况以及成本竞争力，并可分别通过客户收益率、速动比率、成本递减率、物流成本比率等可量化指标来体现：
表3-1
财务维度绩效评价5
毕业论文
题目：中国企业如何发展绿色物流与发展方向
作者：学号：
科技职业学院管理系
物流与管理
学院(系)：专业：指导教师：评阅人：
中国企业如何发展绿色物流与发展方向
摘要:随着经济的发展,环境恶化程度加深,作为经济活动的一部分,物流活动同样面临环境问题,需要从环境的角度对物流体系进行改进,形成绿色物流管理系统,就是21世纪的新的物流管理趋势。本文分析了绿色物流的三大理论基础,并从政府和企业的角度提出实施绿色物流管理的
诸项措施。
关键词:绿色物流;绿色运输;绿色包装;绿色流通加工
绿色物流(Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌｌｏｇｉｓｔｉｃｓ)是指在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时,实现对物流环境的净化,使物流资源得到最充分利用。随着环境资源恶化程度的加深,对人类生存和发展的威胁越大,因此人们对环境的利用和环境的保护越来越重视,现代物流的发展必须优先考虑环境问题,需要从环境角度对物流体系进行改进,即需要形成一个环境共生型的物流管理系统。这种物流管理系统建立在维护全球环境和可持续发展基础上,改变原来发展与物流、消费生活与物流的单向作用关系,在抑制物流对环境造成危害的同时,形成一种能促进经济与消费健康发展的物流系统,即向绿色物流转变。因此,现代绿色物流管理强调了全局和长
远的利益,强调全方位对环境的关注,体现了企业绿色形象,是一种新的物流管理趋势。
一、绿色物流理论基础…………………………………1
(一)可持续发展理论………………………………………1
(二)生态经济学理论………………………………………1
(三)生态伦理学理论………………………………………2
二、如何实施绿色物流管理……………………………2
(一)政府的绿色物流管理措施……………………………2
1对发生源的管理……………………………………2
2对交通量的管理……………………………………3
3对交通流的管理……………………………………3
(二)企业绿色物流管理措施………………………………3
1绿色运输管理……………………………………4
2绿色包装管理……………………………………5
3绿色流通加工……………………………………6
4废弃物物流的管…………………………………6
三、总结未来中国企业绿色物流发展方向…………7
四、参考文献…………………………………………8
中国企业如何发展绿色物流与发展方向
一、绿色物流理论基础
(一)可持续发展理论
可持续发展指既满足当代人的需要,又不对后代人满足其需要的能力过程构成威胁。1987年国际环境与开发委员会发表的《我们共有的未来》的研究报告提出,当代对资源的开发和利用必须有利于下一代环境的维护及其资源的持续利用,因此,为了实现长期、持续发展,就必须采取各种措施来维护我们的自然环境。这种经济上的可持续发展政策同样适用于物流管理活动。由于物流过程中不可避免地要消耗能源和资源,产生环境污染,因而为了实现长期、持续发展,必须采取各种措施来维护自然环境。现代绿色物流管理正是依据可持续发展理论,形成了物流与环境之间相辅相成的推动和制约关系,进而促进了现代物流的发展,达到环境与物流的共生。
(二)生态经济学理论
生态经济学是研究再生产过程中,经济系统与生态系统之间的物质循环,能量转化价
值增值规律及其应用的科学。物流是社会再生产过程的重要环节,它既包括物质循环利用、能量转化,又有价值转化与价值实现。因此,物流涉及经济与生态环境两大系统,理所当然地架起了经济效益与生态效益之间联系的桥梁。而传统的物流管理没有处理好二者的关系,过多地强调了经济效益,而忽视了环境效益,导致了社会整体效益的下降。经济效益主要涉及目前和局部利益,而环境效益则关系到宏观与长远利益。现代绿色物流的出现,较好地解决了这一问题。绿色物流以经济学的一般原理为指导,以生态学为基
础,对物流的经济行为、经济关系和规律与生态系统之间的相互关系进行研究,以谋求在生态平衡、经济合理、技术先进条件下的生态与环境的最佳结合以及协调发展。
(三)生态伦理学理论
生态伦理学迫使人们对物流过程中造成的环境问题进行深刻的反思,从而产生一种强烈的社会责任感与义务感。为了人类自身更健康和安全地生存与发展,为了千秋万代的切身利益,人类应自觉维护生态平衡。这是时代赋予我们的不可推卸的责任,也是人类对自然应尽的权利与义务。绿色物流正是从生态伦理学中得到了道义上的支持。
二、如何实施绿色物流管理
本科毕业设计
物流管理系统
姓名院系信息与电气工程学院专业信息管理与信息系统年级xx级学号xx指导教师
xx年5月25日
独创声明
本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文（设计）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。
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年月日
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年月日
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结语：在平日的学习、工作和生活里，大家都有写作文的经历，对作文很是熟悉吧，作文是人们把记忆中所存储的有关知识、经验和思想用书面形式表达出来的记叙方式。你所见过的《物业管理论文必备》作文是什么样的呢？以下是小编为大家整理的《物业管理论文必备》作文，仅供参考，大家一起来看看《物业管理论文必备》吧